Vente d’immeuble en monopropriété : l’audit énergétique réglementaire

1. Obligation d’audit pour la vente d’un immeuble en monopropriété

La loi climat et résilience de 2021 a rendu obligatoire l’audit réglementaire dans le cadre des ventes de logements énergivores.

L’objectif est de fournir aux acquéreurs de logements un plan de travaux de rénovation énergétique adapté pour les inciter à passer à l’action. Cet audit réglementaire est obligatoire pour les maisons individuelles, les immeubles en monopropriété mais pas les appartements.

Depuis le 1er avril 2023, ce sont les immeubles classés en F ou en G qui ont pour obligation de réaliser un audit au moment de la vente.

Cette obligation sera progressivement étendue :

• aux immeubles classés E à partir du 1er janvier 2025
• aux immeubles classés D à partir du 1er janvier 2034

2. Qui doit faire réaliser et payer l’audit d’une monopropriété ?

C’est le vendeur de l’immeuble qui doit se charger de réaliser et de payer l’audit énergétique de son bien. Au même titre que les diagnostics obligatoires, cet audit doit être présenté au moment de la mise en vente du logement pour permettre à l’acquéreur d’avoir une idée précise des travaux de rénovation énergétique à envisager.

Le vendeur (ou son mandataire) doit présenter l’audit aux potentiels acheteurs, en format papier ou électronique.

3. Quels types d’immeubles sont concernés par l’audit réglementaire ?

Seuls les immeubles en monopropriété, c’est-à-dire les immeubles dont tous les logements appartiennent à la même personne ou entité juridique (par ex SCI), sont concernés par cet audit réglementaire.

Les copropriétés quant à elles ne sont pas concernées par cet audit. Dans le cas d’une vente d’un appartement énergivore située au sein d’une copropriété, un audit réglementaire n’est pas requis.

Pour les copropriétés, un audit énergétique classique de copropriété est nécessaire pour s’engager dans des travaux de rénovation énergétique.

4. Que comprend l’audit énergétique obligatoire pour un immeuble ?

L’audit énergétique propose des recommandations pour améliorer l’efficacité énergétique de l’immeuble en monopropriété. Il inclut deux scénarios de travaux, pouvant être réalisés en plusieurs étapes ou en une seule, afin de permettre à l’immeuble de sortir de passoire. Sauf contrainte spécifique, la première étape doit permettre de gagner au moins une catégorie et d’atteindre au minimum la lettre E.

Cet audit énergétique réglementaire inclut en particulier :

• Une évaluation générale de la propriété (caractéristiques thermiques et géométriques, informations sur les systèmes de chauffage, de production d’eau chaude, de ventilation, de refroidissement et d’éclairage).
• Une estimation des performances du bâtiment, basée sur le Diagnostic de Performance Énergétique (DPE) complété et enrichi par le relevé réalisé par l’auditeur
• Des préconisations de travaux pour atteindre l’amélioration souhaitée.

Pour chaque scénario de travaux, l’audit doit fournir les informations principales suivantes :

• Une estimation des économies d’énergie anticipées.
• Une évaluation théorique de l’impact des travaux sur la facture énergétique, sous forme d’une fourchette d’économies de coûts.
• Une estimation du coût des travaux.
• La mention des principales aides financières disponibles au niveau national et local.

5. Faut-il obligatoirement auditer tous les logements de l’immeuble ?

Dans le cas d’un immeuble en monopropriété, il peut s’avérer compliqué d’un point de vue pratique d’auditer tous les logements en même temps pour des raisons de disponibilité des différents locataires.

Une règle d’échantillonnage existe pour les audits réglementaires d’immeuble et elle est similaire à celle du DPE.

Il est obligatoire que soient visités à minima :

• 1 logement de chaque typologie (T1,T2,…)
• 1 logement de chaque type de plancher bas (sous-sol, vide sanitaire, terre-plein…)
• 1 logement en étage intermédiaire
• 1 logement sous chaque type de plancher haut (combles perdus, toiture terrasse, combles aménagés…)

Exemple :

Un immeuble en monopropriété est composé de de 10 logements, avec deux logements identiques de la même typologie (T2) par niveau répartis sur 5 étages. L’audit peut se réaliser sur un appartement du RDC, un du dernier étage et un du 3ème étage.