DPE Bilan Energétique
Le diagnostic de performance énergétique (DPE) est un document de référence indispensable et surtout obligatoire lorsque l’on souhaite mettre en location un bien immobilier ou le vendre. Quelles sont les obligations légales en matière de DPE pour un contrat locatif ? Quel est l’impact du nouveau DPE si l’on met un bien en location ? Nous faisons le point avec vous sur ce qui change pour les propriétaires-bailleurs, et les aides possibles afin de remettre « en bon état énergétique » leurs biens en location.
Le diagnostiqueur a un devoir de contrôle encore plus important, car toutes les données d’entrée doivent être vérifiées, justifiées.
Nouveau DPE : quelles sont les obligations légales pour les bailleurs privés et professionnels ?
Plus lisible et plus fiable, le calcul et l’affichage du nouveau DPE ont été revus pour que ce document de référence prenne davantage en compte les enjeux climatiques actuels et soit compréhensible par le plus grand nombre.
L’entrée en vigueur du nouveau DPE et son lot de changements en juillet 2021 (rectifié par un arrêté en octobre 2021) s’accompagne de nouvelles mesures pour les propriétaires bailleurs.
Interdiction de louer des logements trop énergivores
Le calendrier mis en place par l’État vise à interdire progressivement la mise en location de bâtiment et logements trop énergivores.
Voici le calendrier des interdictions à la location :
1er janvier 2023 | Logements qui consomment plus de 450 kWh d’énergie finale par mètre carré et par an. C'est à dire les "pires" logements classés G.
À partir de 2025 | Tous les autres logements classés G
À partir de 2028 | Logements classés F
À partir de 2034 | Logements classés E
En cas de non-respect du seuil, le locataire peut donc se retourner vers son propriétaire et engager un recours en justice. Il faut cependant préciser que l'interdiction ne vaut que pour les nouveaux baux : "personne ne sera mis à la porte", comme l'a résumé Olivier Klein, Ministre délégué en charge du logement, dans une interview au Parisien en août 2022*.
Affichage obligatoire du diagnostic énergie dans l’annonce de location immobilière
Toutes les annonces de location ou de vente diffusées sur la presse écrite doivent mentionner a minima la lettre des 2 classements (énergétique pour la consommation et climatique pour les émissions de gaz à effet de serre) du logement, avec la mention « Classe énergie » ainsi que « Classe climat » en majuscules et bien lisibles. Sur internet, la classe sur l’échelle de référence doit être précisée, visible et en couleur.
Si le bien est de classe F ou G, il faut également ajouter la mention « logement à consommation énergétique excessive ».
Pour rappel : la durée de validité du DPE est de 10 ans. Si vous mettez un logement en location et que le DPE a plus de 10 ans, vous devez donc le refaire. Depuis 2006, vous avez l’obligation de fournir au futur locataire ce diagnostic, qu’il s’agisse d’un logement meublé ou vide, ou d’une location saisonnière dont l’occupation est supérieure à 4 mois par an.
En revanche, les DPE faits avant 2017 et ceux menés entre le 1er janvier 2018 et le 30 juin 2021 ont leur validité réduite : jusqu’aux 1er janvier 2023 et 1er janvier 2025, respectivement.
Quelles aides financières sont disponibles pour les propriétaires-bailleurs ?
Pour encourager l’isolation des passoires thermiques et le remplacement des chauffages aux énergies fossiles, l’État, les collectivités locales et les fournisseurs d’énergie se mobilisent et proposent des aides financières aux propriétaires-bailleurs :
- Loc’Avantages, un dispositif de réduction fiscale via un formulaire à envoyer sur la plateforme de l’Agence nationale de l’habitat (Anah),
- MaPrimeRénov’ propriétaires bailleurs,
- Le dispositif Denormandie pour bénéficier d’une réduction d’impôt,
- Le déficit foncier (les revenus fonciers sont inférieurs à vos charges),
- Les Certificats d’Économies d’énergie (CEE),
- L’éco-prêt à taux zéro (éco-PTZ),
- Exonération de taxe foncière,
- TVA à taux réduit.
Certaines aides sont cumulables entre elles. Elles sont attribuées sous certaines conditions (habitation vide ou meublée, taux d’imposition, revenus, seuil des performances, etc.).(5)
Attention lorsque vous étudiez les aides à bien distinguer propriétaire-occupant et propriétaire-bailleur. Le Prêt Avance Rénovation (PAR) ne concerne par exemple que les propriétaires occupants.
DPE NEUF CONSTRUCTION NEUVE
Le DPE NEUF concerne les bâtiments neufs et parties récemment construites d’un bien font l’objet d’un diagnostic de leur performance énergétique.
Cette expertise est particulière puisqu’elle ne peut pas se baser sur des factures d’énergie.
En réalité, le technicien vérifie si l’étude thermique exigée avant les travaux de construction concorde avec la construction effectivement réalisée.
En revanche, comme pour le DPE avant transaction immobilière, le bâtiment se voit attribuer des étiquettes énergie et climat.
Le classement énergétique, sous la forme habituelle d’une échelle allant de A à G, est donc appliqué.
Ce DPE est le diagnostic que le propriétaire doit transmettra à l’acheteur de la propriété neuve ou aux futurs locataires.
MESURAGE LOI BOUTIN
Aujourd’hui, le propriétaire doit communiquer à son locataire la surface habitable du bien. Cette obligation, mise en place dans le cadre de la loi Boutin, en 2009, a pour but d’améliorer les rapports locatifs. Elle permet notamment de connaitre le prix du m² habitable et, ainsi, de comparer les montants des loyers entre eux.
Les gestionnaires de biens ou propriétaires de logements locatifs doivent mentionner la surface habitable sur le contrat de bail. Ce mesurage est un diagnostic obligatoire pour la location d’un logement (maison ou appartement), qu’il soit en copropriété ou non, loué vide ou meublé.
MESURAGE LOI CAREZ
En cas de vente d’un lot, la loi Carrez oblige le vendeur à faire figurer dans le compromis de vente et l’acte authentique la superficie du lot qu’il vend. Pour cela, un diagnostic de la superficie doit avoir été réalisé.
Les grandes caractéristiques de la loi Carrez
- La loi Carrez concerne tout (futur) acquéreur, qui doit être informé de la superficie du lot qu’il achète.
- La loi consiste à mesurer la superficie privative d’un lot ou d’une fraction de lot, situé dans un immeuble en copropriété. Elle ne concerne pas les ventes de maisons individuelles, ni les caves et parking.
- Cette surface est l’un des éléments principaux à prendre en compte et communiquer lors d’une vente, le prix de vente reposant essentiellement sur cette information.
Fonctionnement de la loi Carrez
La superficie privative dite superficie loi Carrez est obligatoire en cas de vente immobilière, dès que le bien se situe en copropriété et que sa surface est de 8 m2 minimum.
En loi Carrez, il s’agit de mesurer « les planchers des locaux clos et couverts après déduction des surfaces occupées par les murs, cloisons, marches et cages d’escalier, gaines, embrasures de porte et de fenêtres. Il n’est pas tenu compte des planchers des parties des locaux d’une hauteur inférieure à 1,80 mètres ».
Cela concerne les appartements, les maisons en copropriété ou encore les locaux commerciaux ou professionnels.
RISQUES NATURELS ET POLLUTIONS
Instauré en 2003 et récemment modifié par l'arrêté du 18 décembre 2017 et modifié par l'arrêté du 3 août 2018 , l'État des Risques et Pollutions (ERP) est un des diagnostics immobiliers obligatoires devant figurer dans le Dossier de Diagnostic Technique (DDT) destiné à informer tout acquéreur ou locataire lors de toute transaction (vente, location, location saisonnière, etc.) sur les risques naturels, miniers, technologiques, sismicité, radon et pollution des sols auxquels le bien pourrait être exposé.
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